Asunto-osakkeen ostajan opas

Mitä on hyvä tietää, kun olet ostanut asunto-osakkeen?

Asunto-osakkeen ostaminen on merkittävä päätös ja sen jälkeen on useita käytännön ja hallinnollisia asioita, joista on huolehdittava. Kun asiat hoidetaan järjestelmällisesti heti kaupanteon jälkeen, asuminen uudessa taloyhtiössä käynnistyy sujuvasti ja ilman turhia epäselvyyksiä.

Artikkelissa käydään läpi asunto-osakkeen ostajan tärkeimmät asiat, jotka on hyvä hoitaa kaupanteon jälkeen. Sisältö on suunnattu Talosakke Oy:n isännöimien taloyhtiöiden osakkaille ja asukkaille.

Ilmoita omistajanvaihdoksesta isännöitsijälle

Kun asuntokauppa on tehty, ostajan tulee huolehtia siitä, että taloyhtiön isännöitsijä saa tiedon omistajanvaihdoksesta. Omistajanvaihdos ei päivity taloyhtiön tietoihin automaattisesti, vaan tieto perustuu ostajan tai välittäjän toimittamiin asiakirjoihin.

Mikäli kauppa on tehty kiinteistönvälittäjän kautta, välittäjä hoitaa useimmiten ilmoituksen isännöitsijälle. Yksityisessä kaupassa vastuu on ostajalla. Isännöitsijälle toimitetaan yleensä kopio kauppakirjasta ja tieto varainsiirtoveron suorittamisesta.

Ilmoitus on tärkeää tehdä viivytyksettä, jotta vastikkeet kohdistuvat oikein ja osakasluettelo voidaan päivittää. Osakkeenomistajan oikeudet kuten yhtiökokoukseen osallistuminen ja tiedonsaanti perustuvat ajantasaisiin omistajatietoihin.

Varainsiirtovero ja omistuksen rekisteröinti

Asunto-osakkeen ostajan tulee tehdä varainsiirtoveroilmoitus ja maksaa varainsiirtovero kahden kuukauden kuluessa kauppakirjan tai muun sitovan sopimuksen allekirjoittamisesta. Asunto-osakkeissa varainsiirtovero on 1,5 prosenttia kauppahinnasta sekä mahdollisista muista vastikkeista ja yhtiölainaosuudesta. Ensiasunnon ostaja voi tietyin edellytyksin olla vapautettu verosta, mutta varainsiirtoveroilmoitus on tehtävä myös verovapaissa kaupoissa. Jos ostajia on useita, jokaisen ostajan on tehtävä oma ilmoituksensa.

Kiinteistönvälittäjän kautta tehdyissä kaupoissa välittäjä hoitaa varainsiirtoveroilmoituksen yleensä ostajan puolesta ja vero maksetaan kaupanteon yhteydessä. Veron maksamisen jälkeen ostaja saa todistuksen suoritetusta varainsiirtoverosta, jota tarvitaan omistuksen rekisteröintiä varten ja mahdollisesti isännöinnille toimitettavaksi. OmaVerossa tehtyjen ilmoitusten todistus on yleensä saatavilla muutaman arkipäivän kuluessa.

Varainsiirtoveron maksamisen jälkeen omistusoikeus tulee rekisteröidä Maanmittauslaitoksen huoneistotietojärjestelmään. Rekisteröinti vahvistaa omistajuuden virallisesti ja korvaa perinteisen paperisen osakekirjan. Omistuksen rekisteröinti on ostajan vastuulla, ellei pankki hoida asiaa asuntolainan yhteydessä. Jos rekisteröinti ei ole valmistunut esimerkiksi yhtiökokouksen aikaan, ostaja ei voi käyttää osakkeenomistajan oikeuksia ilman valtakirjaa, minkä vuoksi rekisteröinti kannattaa hoitaa mahdollisimman pian kaupanteon jälkeen.

Muuttoilmoitus ja ilmoitus taloyhtiölle

Asunnon ostajan tai uuden asukkaan tulee tehdä virallinen muuttoilmoitus Digi- ja väestötietovirastolle, jolloin tieto päivittyy väestötietojärjestelmään ja välittyy edelleen viranomaisille sekä esimerkiksi Postille. Muuttoilmoitus on lakisääteinen, mutta se ei korvaa taloyhtiölle tehtävää ilmoitusta.

Lisäksi muutosta on ilmoitettava taloyhtiön edustajalle, käytännössä isännöitsijälle, jotta asumiseen liittyvät käytännön asiat voidaan hoitaa oikein. Isännöitsijä välittää tiedon tarvittaessa edelleen huoltoyhtiölle. Ilman tätä ilmoitusta nimeä ei voida lisätä postilaatikkoon tai ovitauluihin, eikä huoltoyhtiö voi esimerkiksi avata ovia tai hoitaa huoneistoon liittyviä huoltotoimenpiteitä. Ilmoitus varmistaa myös, että asukkaan yhteystiedot ovat ajan tasalla taloyhtiön järjestelmissä ja palvelut toimivat sujuvasti heti muuton alusta alkaen.

Talosakke Oy:n muuttoilmoituslomakkeen löydät alla olevasta linkistä.

Remontointi uudessa asunnossa

Kaikista sellaisista remonteista, jotka voivat vaikuttaa huoneiston rakenteisiin, taloyhtiön vastuulla oleviin järjestelmiin tai muihin huoneistoihin, tulee tehdä etukäteinen muutostyöilmoitus taloyhtiölle. Kylpyhuone- ja keittiöremontit, sähkötyöt sekä rakenteelliset muutokset edellyttävät aina ilmoitusta ja usein myös taloyhtiön luvan ennen työn aloittamista.

Muutostyöilmoituksen voi tehdä vain osakkeenomistaja, joka on merkitty taloyhtiön osakeluetteloon. Jos asunto on juuri ostettu, mutta omistajanvaihdosta ei ole vielä rekisteröity Maanmittauslaitoksen huoneistotietojärjestelmään, ostajaa ei vielä katsota taloyhtiön näkökulmasta osakkaaksi, eikä muutostyöilmoitusta voida tehdä hänen nimissään.

Poikkeuksellisena menettelynä rekisteröity osakas eli myyjä voi halutessaan tehdä muutostyöilmoituksen ja valtuuttaa ostajan hoitamaan ilmoitukseen liittyvät käytännön asiat kirjallisella valtakirjalla. Tällöin vastuu muutostyöstä on juridisesti edelleen myyjällä siihen saakka, kunnes omistuksen rekisteröinti on tehty. Taloyhtiö ei ole velvollinen hyväksymään tätä menettelyä, vaan voi edellyttää omistajanvaihdoksen rekisteröintiä ennen luvan myöntämistä. Valtakirja voi oikeuttaa myös osallistumisen yhtiökokoukseen ennen rekisteröintiä, mutta ei tee ostajasta vielä taloyhtiön osakasta, ennen kuin rekisteröinti on tehty. 

Alla olevasta painikkeesta voit ladata muutostyöilmoituslomakkeen.

Tutustu taloyhtiön sääntöihin ja toimintaan

Asunto-osakkeen omistaminen tarkoittaa myös jäsenyyttä taloyhtiössä. Uuden osakkaan kannattaa tutustua yhtiöjärjestykseen, järjestyssääntöihin ja viimeisimpiin yhtiökokouksen päätöksiin. Näistä selviävät taloyhtiön käytännöt, vastuunjako ja asumiseen liittyvät säännöt.

Osakkaan vastuulle kuuluvat pääsääntöisesti huoneiston sisäosat kun taas taloyhtiö vastaa rakenteista ja perusjärjestelmistä. Vastuunjaosta kannattaa tarvittaessa keskustella isännöitsijän kanssa ennen korjaustoimenpiteisiin ryhtymistä.

Yhtiökokoukset ovat keskeinen osa taloyhtiön päätöksentekoa. Osallistumalla kokouksiin osakas pysyy ajan tasalla ja voi vaikuttaa taloyhtiön asioihin.

Isännöinnin rooli ostotilanteen jälkeen

Isännöitsijä neuvoo asunnon ostajaa ja uutta asukasta taloyhtiöön liittyvissä käytännön asioissa, kuten muutto- ja yhteystietojen ilmoittamisessa, muutostyöilmoitusten käsittelyssä sekä taloyhtiön sääntöihin ja käytäntöihin liittyvissä kysymyksissä. Isännöitsijä vastaa taloyhtiön osakeluettelon ylläpidosta ja huolehtii siitä, että taloyhtiön tiedot ovat ajan tasalla huoneistotietojärjestelmän mukaisesti.

Isännöitsijä ei kuitenkaan voi nopeuttaa Maanmittauslaitoksen omistuksen rekisteröinnin käsittelyä eikä myöntää osakkeenomistajan oikeuksia ennen kuin omistajanvaihdos on virallisesti rekisteröity. Tarvittaessa isännöitsijä ohjaa ostajaa oikeiden käytäntöjen ja toimivaltaisten viranomaisten pariin.

Yhteenveto: Asunto-osakkeen oston jälkeen on tärkeää hoitaa useita käytännön ja hallinnollisia asioita järjestelmällisesti heti kaupanteon jälkeen. Ilmoita omistajanvaihdos isännöitsijälle, hoida varainsiirtoveroilmoitus ja maksu määräajassa, ja varmista, että omistuksesi rekisteröidään Maanmittauslaitoksen huoneistotietojärjestelmään. Tee myös virallinen muuttoilmoitus Digi- ja väestötietovirastolle sekä käytännön ilmoitus taloyhtiölle/huoltoyhtiölle, jotta asumiseen liittyvät palvelut, yhteystiedot ja huoltotoimet toimivat heti alusta alkaen. Tutustu taloyhtiön sääntöihin, vastuunjakoon ja isännöinnin ohjeisiin, ja hyödynnä isännöitsijän apua epäselvissä tilanteissa.