Taloyhtiön ja osakkaan vastuunjako

Taloyhtiön ja osakkaan vastuunjako käytännössä

Asunto-osakeyhtiössä taloyhtiön ja osakkaan välinen vastuunjako on määritelty laissa. Käytännössä on tärkeää ymmärtää, mitkä korjaus- ja kunnossapitotehtävät kuuluvat taloyhtiölle ja mitkä osakkaalle. Selkeät pelisäännöt ehkäisevät ristiriitoja ja auttavat suunnittelemaan remontit ja huollot oikein.

Vastuunjaon perusperiaatteet taloyhtiössä

Pääsäännön mukaan taloyhtiö vastaa rakennuksen rakenteista ja perusjärjestelmistä, kun taas osakas vastaa huoneistonsa sisäosista. Yksinkertaistettuna taloyhtiö huolehtii siitä, että rakennus ja sen järjestelmät pysyvät kunnossa, ja osakas huolehtii omasta huoneistostaan sisältä päin.

Kylpyhuoneremontit ja muut märkätilat

Kylpyhuoneessa vastuunjako korostuu, koska tilassa yhdistyvät pinnat, rakenteet ja vedeneristys. Jos osakas remontoidaan kylpyhuoneen omasta aloitteestaan esimerkiksi ulkonäön tai toiminnallisuuden parantamiseksi, osakas vastaa yleensä remontin kustannuksista.

Jos remontin yhteydessä paljastuu rakenteellinen vika tai kosteusvaurio, taloyhtiö vastaa yleensä vaurion korjaamisesta ja rakenteiden ennallistamisesta perustasoon. Osakas voi halutessaan tehdä samalla tasoparannuksia, mutta niiden lisäkustannukset ovat osakkaan vastuulla.

Vesivahingot ja vuototilanteet

Vesivahingon vastuu riippuu siitä, mistä vuoto on lähtöisin. Taloyhtiö vastaa yleensä vahingoista, jotka aiheutuvat yhtiön vastuulla olevista putkista, rakenteista tai järjestelmistä. Osakas vastaa puolestaan vahingoista, jotka aiheutuvat osakkaan vastuulla olevista laitteista tai varusteista, kuten pesukoneen letkuista tai hanasta.

Tärkeintä on toimia nopeasti. Jos havaitset vuotoa, kosteutta tai epäilet vahinkoa, ilmoita asiasta viipymättä huoltoyhtiölle tai isännöitsijälle. Nopea reagointi pienentää vahingon laajuutta ja kustannuksia.

On myös hyvä muistaa, että taloyhtiön vakuutus ei yleensä korvaa asukkaan irtaimistoa. Siksi kotivakuutus on olennainen turva esimerkiksi huonekalujen, elektroniikan ja muiden henkilökohtaisten tavaroiden osalta.

Sähkö, vesi ja ilmanvaihto

Sähköjärjestelmissä taloyhtiö vastaa yleensä kiinteistä asennuksista ja sähköverkon runko-osista. Osakas vastaa huoneiston omista laitteista sekä tavanomaisista kulutusosista, kuten lampuista ja kodinkoneista. Jos sähkössä ilmenee vika, on tärkeää selvittää, liittyykö se kiinteään asennukseen vai laitteeseen.

Vesi- ja viemärijärjestelmät sekä lämmitysjärjestelmä ovat pääsääntöisesti taloyhtiön vastuulla. Osakkaan vastuulle jäävät yleensä huoneiston vesikalusteet ja laitteet. Ilmanvaihdon perusjärjestelmä kuuluu taloyhtiölle, mutta osakkaan tehtäviin kuuluu usein huolehtia huoneistokohtaisesta arkihuollosta, kuten venttiilien ja suodattimien puhtaudesta taloyhtiön ohjeiden mukaisesti.

Pintamateriaalit, ovet ja ikkunat

Osakas vastaa huoneiston sisäpintojen kunnossapidosta, kuten maalauksesta, tapetoinnista ja lattiapinnoista. Taloyhtiö vastaa tyypillisesti rakenteista pintojen alla ja esimerkiksi ulkopuolisista osista.

Ikkunoissa ja ovissa vastuu jakautuu usein niin, että taloyhtiö vastaa niiden rakenteellisesta kunnosta ja ulkopuolisista osista, kun taas osakkaan vastuulla voivat olla tietyt sisäpuoliset osat ja pinnat. Tarkka vastuunjako kannattaa aina tarkistaa taloyhtiön omista ohjeista.

Vastuunjakotaulukko apuna

Vastuunjakotaulukko on käytännön työkalu, jonka avulla voidaan tarkistaa, kummalle osapuolelle jonkin rakennusosan tai varusteen kunnossapito kuuluu. Taulukko auttaa erityisesti tilanteissa, joissa vastuu ei ole itsestään selvä. Monissa taloyhtiöissä noudatetaan yleisesti käytössä olevaa vastuunjakotaulukkoa, mutta jos taloyhtiöllä on omia poikkeuksia, ne tulee huomioida. Voit tarkastella Talosakke Oy:n vastuunjakotaulukkoa alla olevasta painikkeesta.

Osakkaan muutostyöt ja ilmoitusvelvollisuus

Osakkaalla on oikeus tehdä muutostöitä huoneistossaan, kunhan niistä ilmoitetaan taloyhtiölle etukäteen. Ilmoitus tarvitaan, jotta taloyhtiö voi arvioida työn vaikutukset rakenteisiin ja järjestelmiin sekä tarvittaessa asettaa ehtoja työn toteutukselle. Taloyhtiöllä on myös oikeus valvoa muutostöitä.

Osakas vastaa tekemistään muutoksista ja niiden kunnossapidosta myös tulevaisuudessa. Vastuu siirtyy myös seuraavalle omistajalle, jos huoneisto myydään. Siksi muutostöiden dokumentointi ja ilmoittaminen ovat tärkeitä.

Mitä osakkaan kannattaa muistaa arjessa

Osakkaan kannattaa huolehtia huoneistostaan säännöllisesti ja reagoida pieniin ongelmiin ajoissa. Esimerkiksi tiputtava hana, vuotava WC, irronneet silikonisaumat tai tukkeutuva lattiakaivo voivat ajan myötä aiheuttaa laajempia vahinkoja, jos niitä ei korjata.

Jos havaitset rakenteisiin tai taloyhtiön järjestelmiin liittyvän vian, ilmoita siitä aina heti. Yhteistyö taloyhtiön kanssa on paras tapa ehkäistä ongelmia ja pitää kiinteistö hyvässä kunnossa.

Hallituksen ja isännöitsijän rooli

Taloyhtiön hallitus ja isännöitsijä vastaavat siitä, että taloyhtiö hoitaa oman kunnossapitovastuunsa ja että korjaukset toteutetaan suunnitelmallisesti. He myös ohjaavat osakkaita oikeaan toimintatapaan ja käsittelevät muutostyöilmoituksia sekä vahinko- ja korjaustilanteita.

Jos vastuunjaosta syntyy epäselvyyttä, kannattaa ensisijaisesti tarkistaa taloyhtiön vastuunjakotaulukko ja tarvittaessa olla yhteydessä isännöitsijään. Näin tilanteet ratkeavat yleensä nopeasti ja ilman turhaa erimielisyyttä.

Lähteet ja lisätietoa

• Asunto-osakeyhtiölaki

• Suomen Kiinteistöliitto
  – Taloyhtiön ja osakkaan kunnossapitovastuu
  – Vastuunjakotaulukot ja vastuunjaon tulkintaohjeet

• Isännöintiliitto
  – Asunto-osakeyhtiön kunnossapito ja vastuunjako

• Ympäristöministeriö
  – Asunto-osakeyhtiöitä koskeva lainsäädäntö ja ohjeistus

• Kilpailu- ja kuluttajavirasto (KKV)
  – Asumiseen ja asunto-osakeyhtiöihin liittyvä neuvonta